Как 116 John Street превратилась в многоквартирный дом

  • 16-01-2021
  • комментариев

С 2002 года Стюарт Гросс занимал должность исполнительного управляющего директора в компании Eastern Consolidated, где он специализировался на сложных сделках по реструктуризации и сделках по продаже инвестиций. 58-летний г-н Гросс рассказал The Observer о доме 116 по Джон-стрит, до недавнего времени одно из немногих уцелевших офисных зданий на улице, когда-то изобилующей коммерческими объектами. Сейчас здание переоборудуют под аренду квартир, и ожидается, что сдача в аренду начнется в начале следующего года.

Что побудило преобразовать 116 John Street в жилое здание?

Мистер Гросс: Это была сложная форма собственности, требующая какой-то финансовой инженерии. Но, как всегда, хвост не должен вилять собакой. Настоящая проблема заключалась в том, какова ценность собственности, какова ее максимальная и лучшая польза, и кто лучше всего воспользуется этим использованием.

Был ли владелец, Hacienda Intercontinental Realty, в положении, которое вынудило конверсию , или это был просто лучший способ воспользоваться преимуществами этого субрынка?

В данном конкретном случае владелец отсутствовал, жил в Майами, а здание всегда было офисом и магазином на первом этаже . У него не было капитала для улучшения арендаторов и улучшения всего здания, достаточных для поддержания его конкурентоспособности.

Таким образом, здание действительно быстро разрушалось и теряло арендаторов. У него был заем, который надвигался, и у него действительно не было выхода, потому что никакой новый заем не придет и не заберет его.

Другими словами, у владельца было мало варианты, когда это все разворачивается.

Лучшим ответом было бы найти кого-нибудь, кто пришел бы и купил недвижимость. Но, как вы помните, в тот момент офисный сектор был в очень тяжелом состоянии, особенно в центре города. И в этом случае класс B - или, откровенно говоря, это было больше похоже на класс C - испытывал особые трудности. Таким образом, у него было очень мало возможностей для рефинансирования под офисное здание.

Итак, единственный вариант, который у вас действительно был, - это адаптировать и повторно использовать эту собственность в качестве жилого. Но не всякая недвижимость в центре города подходит для этого, потому что у вас должен быть правильный свет и правильное зонирование, и это для начала.

Как возникло совместное предприятие с Metro Loft возникли?

Мы смогли привлечь действительно отличного, невероятно успешного и отличного разработчика по имени Натан Берман, который пришел и провел переговоры с нашим владельцем, и какое-то время это было мучительно, как вы можете себе представить. потому что в подобной ситуации, когда владелец собирается внести свой вклад, у вас есть проблемы с оценкой, для начала, и у вас есть проблемы с контролем, не говоря уже о том, кто собирается разделить пирог в конце.

Вообще говоря, нефинансовые вопросы так же важны, как и финансовые, потому что у вас есть два парня за столом, решающие, кто будет 51%, а кто - 49%…. Но в этом случае мы в конечном итоге заключили сделку после долгих месяцев переговоров. Но мы смогли им со всем этим помочь.

jsederstrom@observer.com

комментариев

Добавить комментарий