(Почти) у каждого арендатора своя цена

  • 16-11-2020
  • комментариев

Выкуп может означать головную боль - или непредвиденную прибыль - для арендаторов. Камилла Перкинс

Выкуп арендатора! Эквивалент недвижимости (во всяком случае для домовладельцев) эскиза М.С. Эшера. Сколько бы вы заплатили за покупку квартиры, которой уже владеете?

Ответ? Иногда довольно много. В городе, где земельные участки под застройку пользуются большим спросом, недвижимость с фиксированной арендной платой является естественной целью. Однако, прежде чем вы сможете начать строительство, вам нужно как-то приспособить существующих жителей, и хотя стабилизация - это прежде всего инструмент защиты среднего класса Нью-Йорка от ненасытного рынка жилья, продолжающийся строительный бум дал некоторым арендаторам со стабилизированной арендной платой шанс выиграть джекпот.

Например, Стив Вагнер, соучредитель и партнер фирмы по недвижимости Wagner Berkow, сказал Observer, что за последние два-три года он вел переговоры для клиентов о «шести семизначных выкупах». И это, отметил он, не считая ряда других, которые оказались чуть ниже отметки в миллион долларов, или дела, над которым он в настоящее время работает, в котором его четыре клиента фактически отклонили предложения на миллион долларов.

Вы всегда можете, конечно, просто отогнать своих арендаторов. И, конечно же, некоторые домовладельцы так и поступают - отказываясь от ремонта, отключая коммунальные услуги, нарушая строительные нормы и правила, даже иногда применяя физическое запугивание. Но помимо того, что они неэтичны, аморальны и в целом являются признаком ужасного человека, такие методы обычно не одобряются правоохранительными органами и вполне могут посадить вас в тюрьму. Например, арендодатель на Манхэттене Стивен Кроман этой весной был привлечен к уголовной ответственности после многих лет домогательства к своим жителям, регулирующим квартплату. (Названный «Берни Мэдоффом арендодателей» генеральным прокурором Нью-Йорка Эриком Т. Шнайдерманом, Кроман также обвиняется в мошенничестве, среди прочего, якобы завышение доходов от аренды своих зданий с целью получения ссуд на сумму около 45 миллионов долларов).

Тогда проще просто заплатить арендаторам за то, чтобы они уехали. Это возвращает нас к первоначальному вопросу - сколько?

По словам Вагнера, это зависит от множества факторов. Среди наиболее важных - сила притязаний резидента на аренду.

Арендаторы, предполагая, что у них есть веские аргументы в пользу аренды, имеют большую часть рычагов воздействия в ситуациях выкупа. Камилла Перкинс

«Это номер 1», - сказал он. «Этот арендатор незаконно сдает в субаренду? Этот арендатор не использует это помещение в качестве основного места жительства? Незаконно ли переделали квартиру? »

Вагнер обратила внимание на недавний случай с клиентом, который предъявил очень слабые претензии к ее квартире со стабилизированной арендной платой. «Она много лет не жила в этой квартире и сдавала ее кому-то в субаренду», - сказал он. «В ее налоговой декларации квартира не указана. В ее протоколах голосования не было видно квартиры. В ее водительских правах не указана квартира ».

Несмотря на это, она смогла выиграть пятизначный выкуп, сказал Вагнер, назвав это «достойным урегулированием в данных обстоятельствах». Учитывая слабое положение женщины в аренде жилья, владелец, вероятно, смог бы выручить ее в судебном порядке, но Вагнер отметил, что задержки, связанные с таким процессом, имеют свои собственные издержки для проекта застройки.

Фактически, в Государственном отделе жилищного и общественного обновления есть формальный процесс, который разработчики могут использовать для удаления арендаторов со стабилизированной арендной платой из зданий, которые они планируют сносить, что включает в себя переселение и компенсацию этим жильцам. Однако он почти никогда не используется, сказал Роберт Седагатпур, руководитель фирмы по недвижимости STRATCO Property Group, которая консультирует инвесторов по репозиционированию собственности.

По словам Седагатпура, реализация проекта через DHCR занимает в среднем около пяти лет, а это означает, что к тому времени, когда разработчик получит одобрение, рынок может полностью измениться. Длительное пребывание в проекте также может значительно снизить рентабельность застройщика.

«Я еще не видел, чтобы домовладелец обращался в DHCR ни по одной из сделок, в которых я участвовал», - сказал Вагнер. По его словам, адвокат оппонента однажды угрожал сделать это, но его клиенты-разработчики быстро отказались от этой идеи и вместо этого повысили свое предложение о выкупе.

«Их адвокат приводил юридические доводы, но [разработчики] знали, что [одобрение DHCR] не было гарантировано и что это займет так много времени, что убьет их внутреннюю норму прибыли», - сказал он. «Они хотели, чтобы мы ушли сейчас, а не через два года».

Деньги на выкуп должны быть отложены для любого проекта, основанного на снятии арендаторов со стабилизированной арендной платой, - сказал Авив Зумин, президент FirstService Realty. «Вы должны включить это в свой бюджет на разработку, как если бы вы делали строительство, маркетинг или что-то в этом роде».

Седагатпур добавил, что разработчики часто приходят в эти проекты неподготовленными к более личным аспектам процесса, а именно к тому, как побудить кого-то покинуть свой дом.

«Когда [разработчики] смотрят на эти проекты, они смотрят исключительно на то, как цифры работают на бумаге. Сложности того, как обращаться с человеческим аспектом, часто не находятся в центре их внимания », - Роберт Седагатпур из STRATCO Property Group

По словам Вагнера, сотрудничество по таким деталям, как налоги, может помочь сгладить дело. Он вспомнил случай, когда вел переговоры о выкупе почти за миллион долларов для клиентов, которые каким-то образом купили пентхаус со стабилизированной арендной платой в Верхнем Вест-Сайде.

«Строительства не было, просто арендаторы платили эту потрясающе низкую арендную плату за эту квартиру с видами, террасой и всем остальным, и домовладелец отчаянно этого хотел», - сказал он. Обе стороны договорились о количестве, но Вагнер и его клиенты хотели, чтобы сделка была структурирована так, чтобы выкуп облагался налогом по (более низкой) ставке прироста капитала, а не по ставке обычного дохода.

«Арендодатель отказывался предоставить моим клиентам то, что им было нужно, чтобы получить лечение, связанное с приростом капитала, даже если это ему ничего не стоило», - сказал он. «Поэтому я вернулся к адвокату и сказал ему, что мы не можем заключить сделку за 975 000 долларов или что-то еще. Я сказал: «Мы заплатим налог, но вы должны заплатить нам больше денег». Это изменило его мнение ».

«Что бы вы ни делали, домовладельцы, не подходите к столу с низкими предложениями», - посоветовал Седагатпур. По его словам, по сути, арендаторы, если у них есть веские аргументы в пользу аренды, имеют большую часть рычагов в таких ситуациях. И все с большей вероятностью станет спорным - и, соответственно, дорогостоящим и отнимающим много времени - если они подозревают, что с ними обращаются несправедливо.

«Если [арендатор со стабилизированной арендной платой] не делает что-то, выходящее за рамки условий своего договора аренды, у них нет никаких обязательств никуда ехать или даже участвовать в любом виде выкупа», - сказал он. «Вы должны быть готовы дать им достаточно денег, чтобы поддерживать качество жизни в их районе».

Он привел поучительную историю о здании в Мидтауне, которое недавно пыталось выкупить своих арендаторов примерно по 250 000 долларов за каждого, что значительно ниже обычной ставки для почти любого в этом районе. Вместо того, чтобы принять предложение, арендаторы наняли адвоката, который помог им вести переговоры. В конце концов, сказал Седагатпур, выкуп, вероятно, окажется более дорогим, чем если бы разработчик просто изначально сделал разумное предложение.

«Происходит то, что многие недальновидные операторы начинают переговоры, которые могут быть очень выгодны для них, но не работают для этих жителей. И это приводит к созданию двух сторон, которые часто враждуют друг с другом, и переговоры обходятся гораздо дороже », - сказал он.

Иногда все равно лучше остаться. Агент Mirador по недвижимости Джессика Милтон обратила внимание на своего друга, которому предложили выкуп за 10 000 долларов, чтобы он покинул его квартиру в Клинтон-Хилл, но он отказался.

«В то время я не был заинтересован в переезде, поэтому я не делал встречного предложения», - сказал Observer друг, пожелавший остаться неизвестным. Вместо этого он продержался через строительство и теперь имеет отремонтированное здание и частично отремонтированную квартиру.

А какой прок в деньгах от выкупа, если вы чувствуете, что теряете не только квартиру, но и город? («Очень хорошо!» - говорят все люди, не получившие выкупных денег. Тем не менее, это не совсем необоснованный вопрос, над которым стоит задуматься.)

Один из клиентов Вагнера, Вими Бауэр, недавно договорился об урегулировании в квартире в Гринвич-Виллидж, где она и ее покойный муж Ирвин, оба писатели, жили много лет. Однако даже до того, как они уехали, казалось, что район ушел без них.

«Наше здание было в престижном, престижном районе рядом с Новой школой, поэтому мы увидели много изменений», - сказала она. «Было ясно, что происходит. Китайский ресторан, в который мы ходили, пришлось закрыть. Это закрыто, это закрыто. Район менялся ».

По словам Бауэра, пара получила предложения о выкупе от своего предыдущего арендодателя, но никогда не рассматривала их всерьез.

«Они были очень порядочными с нами, хотя было ясно, что они хотели бы, чтобы мы ушли», - сказала она. «Но мы не собирались проводить свою жизнь, играя в гольф, мы не играли в гольф, поэтому каждый раз, когда они звонили и спрашивали, о чем мы думали, наши мысли были такими же, чтобы остаться в городе».

Однако, когда новый владелец приобрел здание и начал делать предложения о выкупе, Бауэры решили, что, возможно, пришло время для перемен.

«Даже с нашим предыдущим арендодателем мы думали о том, что кусок денег может сделать для нас», - сказала она, - «но часть денег зависит от того, что вы можете купить на эту часть денег, и насколько велика эта сумма. ? Кусок, который предлагал предыдущий парень, определенно был недостаточно большим, но с этой новой ситуацией и наблюдением за тем, что происходило вокруг нас… »

Они заключили сделку, намереваясь купить что-нибудь еще в этом районе. Но, по словам Бауэр, найти что-то было «абсолютно невозможно», и поэтому она разбила лагерь, по крайней мере, на время, в загородном доме пары во Флориде. Бауэр умер в 2015 году.

«Мы решили поехать туда, перегруппироваться и посмотреть, что мы можем себе позволить», - сказала она. «14 октября исполнится год [с момента переезда]. Не могу сказать, что решение окончательное, но на данный момент оно таково ».

комментариев

Добавить комментарий