Рост и падение неплатежей

  • 24-01-2021
  • комментариев

Уровень дефолта по ипотечным кредитам на коммерческую недвижимость, находящимся в ведении национальных депозитных учреждений, включая ипотечные кредиты с просрочкой платежа не менее 90 дней, и ипотечные кредиты без начисления, увеличился до 4,36 процента в третьем квартале 2010 года. , по сравнению с 4,27 в середине года.

Хотя показатель дефолта продолжает расти, последнее повышение является вторым по величине за три года. Согласно анализу банковских документов Real Capital Analytics, рост сальдо дефолтов в банках значительно замедлился в последние кварталы. Увеличение дефолтного баланса на 604 миллиона долларов в третьем квартале составляет менее одной десятой от увеличения на 7,2 миллиарда долларов во втором квартале 2007 года.

Поскольку цены на недвижимость и меры по аренде стабилизируются на многих рынках, рост нагрузка на здоровье банков, связанная с коммерческой недвижимостью, также становится все более взвешенной.

Причины для осторожности

Рост на 9 базисных пунктов в третьем квартале уровень дефолта по коммерческой ипотеке увеличивается 17 раз подряд в квартал. На самом низком уровне дефолтов, в первом и втором кварталах 2006 года, уровень дефолтов составлял всего 0,58 процента. Для сравнения, текущий уровень дефолта составляет всего 19 базисных пунктов от рекордного уровня в 4,55 процента, зафиксированного в 1992 году.

Поскольку банки отработали только часть этих кредитов, в банках имеется 46,8 миллиарда долларов. - удержание невыплаченных коммерческих ипотечных кредитов по состоянию на третий квартал - потенциальные убытки, связанные с разрешением проблем, остаются ключевой особенностью рынка.

Повышение ставки дефолта для нескольких семей

Уровень дефолта среди нескольких семей резко увеличился между вторым и третьим кварталами, с 4,13 процента до 4,67 процента. В период между первым и вторым кварталом уровень дефолта по нескольким семьям упал на 50 базисных пунктов, что стало первым таким снижением в цикле, что вселяет надежду на то, что стресс для банков, связанный с рисками, связанными с недвижимостью, возможно, достиг точки перегиба.

Во время экономического спада рост дефолтов по многоквартирным ипотечным кредитам был более значительным, чем по коммерческой недвижимости. Текущий уровень дефолта многоквартирных домов почти в 20 раз выше, чем показатель дефолта в 0,24 процента, измеренный в первом и втором кварталах 2005 года. Однако подверженность банков многосемейному сектору более ограничена: общая сумма непогашенных остатков составляет 215,8 млрд долларов США, а ипотечные кредиты при дефолте $ 10,1 млрд.

Унаследованные проблемы ограничивают банковское кредитование

Бремя нерешенных проблем проявляется в усилении регулирующего и надзорного надзора при выдаче новых кредитов, а также как корректировка стандартов кредитования и готовность многих банков предоставлять новые кредиты в этом секторе. Спрос на ссуды также снизился.

В результате этих сдвигов банки сокращают свою долю в коммерческой недвижимости, предоставляя новые ссуды медленнее, чем темпы погашения, амортизации и убытков. удалили риски со своих балансов. В третьем квартале общая сумма остатков по ипотеке коммерческой недвижимости снизилась на 8,8 миллиарда долларов. В 2010 году с начала года остатки сократились на 18,5 млрд долларов. Многосемейные остатки незначительно увеличились со второго по третий квартал, но также остаются ниже пиковых уровней прошлого года.

Мелкие банки демонстрируют более низкие ставки по умолчанию

являются самыми высокими в крупнейших организациях (имеющих активы на сумму 10 миллиардов долларов и более), где концентрация в коммерческой недвижимости самая низкая, а способность покрывать связанные убытки выигрывает от диверсификации. В более мелких организациях (с активами менее 1 миллиарда долларов) процент дефолтов обычно ниже. Например, в банках с активами от 100 до 1 миллиарда долларов показатель дефолта по коммерческой ипотеке составляет 3,29 процента, что на 107 базисных пунктов ниже, чем в среднем по стране. Но концентрация в коммерческой недвижимости, многоквартирном кредитовании и кредитовании строительства остается намного выше в этих небольших учреждениях.

В сочетании с медленным восстановлением стоимости на вторичных и третичных рынках, где эти банки доминируют в кредитной деятельности, более высокая концентрация по-прежнему подразумевает гораздо более ограниченную способность управлять соответствующими потерями. Важно отметить, что, в частности, региональные банки сильно различаются в отношении дефолтов и убытков. Организации аналогичного размера и географического охвата и с аналогичным воздействием на коммерческую недвижимость демонстрируют различия в убытках, которые могут быть связаны с эффективностью стратегий тренировок, а не только со здоровьем лежащих в основе ипотечных кредитов.

< p> Влияние на доступность кредита

Как сообщает Real Capital, увеличение кредитной активности крупных институциональных кредиторов, включая компании, занимающиеся страхованием жизни, привело к улучшению• доступность кредита во многих крупнейших и наиболее ликвидных мегаполисах и на недвижимость самого высокого качества. Эта тенденция получит дальнейшую поддержку за счет увеличения активности секьюритизации.

Но за пределами крупных мегаполисов, включая Нью-Йорк, Вашингтон, округ Колумбия и Сан-Франциско, среди некоторых других, транзакционная активность и кредитование сохраняются. сдерживается. Замедление темпов дефолта по коммерческим ипотечным кредитам, удерживаемым банками, предполагает, что вклад этого сектора в проблемы банков приближается к плато.

Тем не менее, банки по-прежнему сталкиваются с серьезными проблемами при сокращении своих дефолтов и остатков, принадлежащих недвижимому имуществу в работе по нормализации кредитования на рынках, где модель банковского кредитования является наиболее подходящей.

schandan@rcanalytics.com

Сэм Чандан, доктор философии .D., Главный экономист и исполнительный вице-президент Real Capital Analytics, а также адъюнкт-профессор недвижимости в Wharton.

комментариев

Добавить комментарий